编‧辑‧室‧报‧告-房市是疫情海啸的定海神针吗?

admin 2个月前 (04-18) 财经 3 0

新冠肺炎疫情横扫全球,更引发史无前例的金融大动荡,市场掀起「无差别抛售潮」,包括股票、外汇、大宗商品、债券甚至黄金都遭到无情砍仓,市场情绪最恐慌时,灾情甚至超过金融海啸时期。然而在一片崩盘声中,国内房市却相对稳健到异乎寻常,充分发挥其「不动产」的特性,但房市真的是这场疫情海啸中的定海神针吗?

疫情带来的恐惧及对经济前景的忧虑,让金融市场在2月下旬至3月下旬间宛如杀戮战场,跌势频频刷新历史纪录,连股神巴菲特都感叹活到89岁才第一次见识这种状况。可以说在这段期间里,包括股市、汇市、债市、油市、金市甚至虚拟货币市场,都出现程度不一的崩跌。

台湾尽管在防疫方面表现可圈可点,但台股也无法自外于全球市场,短短一个月加权指数暴跌3千多点,大盘急杀至8,523点才缩脚反弹;相对之下,房价却几乎不动如山,全台买卖移转栋数也没有太大变化,稳健的价量表现与动荡的股市形成强烈对比。

国内房市的超强免疫力,引发各界正反两极的意见。无可讳言,多数民众直觉反应是疫情会冲击房价,但近年来在全台狂猎地的兴富发集团总裁郑钦天却豪言「不用再等跌价,因为房价没有跌的理由,建商也不会降价!」直指房市会涨会跌的关键是利率而非疫情。

所以房价到底会不会跌?根据永庆房屋2020年第二季网路会员调查,有63%消费者认为疫情会导致房价下跌,而这之中有49%认为房价会修正5~10%。此外,根据屋比房屋统计,近三个月全台网路降价物件达3,482件,较去年同期大增六成,显示屋主对房价信心已转弱。

总体来说,截至目前房市呈现预售屋、新成屋不动如山;中古屋价格小幅下跌、议价空间加大的不同走势。简单说,绝大多数建商倾向静观其变,没有人想现在降价;但一般民众的信心、口袋深度都不如建商,加上房仲比民众更紧张,近期店头带看量下滑、成交速度放缓,因此业务员多数会回头劝说屋主降价,也带动二手屋市场价格出现松动。

至于建商之所以「老神在在」有两大关键,第一是利率,第二次是经验值。先来看利率,央银在3月19日宣布降息1码,由于2月五大库行新承作房贷利率仅1.611%,预料4月后行库陆续反应降息后,国内房贷利率将跌破1.5%关卡再创历史新低。而这样的「低利红利」完全是建商撑得住、民众买得起,尽管房价处在历史高档,但至少房贷还在可负担范围。

疫情就像地球对人类发出的怒吼之声,国际航班大幅取消,生产活动也因隔离检疫措施而停滞,各地遍布的封城令大幅降低交通运输的排放污染,温室气体的排放显著下降,地球得以暂时喘息,人类被迫还给地球一份宁静。然而,疫情终归会消退,经济活动势必重新展开,我们需要一个不会让碳排放也跟着止跌回升的生产及消费模式,让未来的风险离我们而去,后疫情时代的循环经济数位转型才是真正关键! 政府的纾困与振兴方案该怎么抓住这次的绿色数位转型契机?首先,为了刺激经济复苏与民众消费,消费可以很循环经济,源头设计如交通运具或家电设备,如果搭配能源效率分级标示作为补助条件,增加民众汰旧换新的购买意愿。当产品市场需求稳定建立后,政府调修「消费者保护法」相关规范扩大生产者的产品责任,利用创新科技技术建置「产品数位护照」体系,有效追踪产品的生产履历、生命周期及环境碳足迹,除得提供消费者产品相关环境资讯,亦得串联

再来看经验值,最常被拿来比较的有2次,第一是2003年的SARS、其次是2008年的金融海啸。先来看SARS,近期针对SARS时房市与现况的比较,坦白说谬误者不少。基本上SARS、新冠肺炎对房市的影响,最大的差异是SARS在2003年猛烈爆发前,房市早已历经4年多的空头市场,从1998年Q4发生本土金融风暴到2002年底,不但上市柜建商大量倒闭,在2001~2002年最低迷时,房市更几近一滩死水,因此SARS爆发可以说是房市最后一波清洗,等到2003年中疫情平息,压抑多年的买气一举爆发,就此展开房市大多头行情。

反观这次新冠疫情,房市正处在高原期,实际上除了双北之外,其余都会区房价已再创新高。理论上来说,这次房价比SARS时更有理由与空间下修,但现阶段超低水准的利率却是SARS时所没有的优势与屏障;此外,相较17年前,整体大环境差异极大,因此拿SARS来对比其实意义不大。

相较之下,金融海啸时期是更有参考性的对照组。回顾2008年Q4至2009年第一季,国内房市基本上呈现休克状态,半年间「零成交」的建商不在少数。不过之后在美国带头启动QE后,不仅金融市场就此展开超过10年的大牛市,房市也很快恢复生机;2009年底许多建商在年终餐叙时,甚至互相开玩笑「还好之前一户都没卖出去!」反而是部分杀价卖屋的业者扼腕不已。也因此,许多建商心里想的是~如果现在降价求售,半年后会不会让自己看起来像是沉不住气的傻瓜?

然而,低利率绝非房市的票房保证,否则日本房价早已涨上天了;另外股神的感叹也证明市场上「没有规则是不能打破的」,未来关键变数当然是疫情的发展、及疫情对经济的伤害程度,因为一但情况超乎预期,房市当然也无法幸免。

有一个简单的判断依据是,紧盯全国最大地产集团宝佳机构的动态。年年蝉联推案冠军、案量遍及全台的宝佳集团,市场敏感度无人出其右,印证这些年来一但市场有什么风吹草动,第一个带头砍价的一定是宝佳,堪称最神准的「房市风向球」。所以如果有一天你发现宝佳的房子出现破盘价,意味房价将有一波修正,这时候千万不要再相信专家、达人的分析,跟着做动作就对了。

至于现在到底该不该买房?我的建议是可以再观察一下,因为就算疫情在几个月内缓和下来,房价也不可能就这样涨上去,到时候再出手也比较踏实些。而如果现在真的有购屋需求,不妨优先考虑中古屋,较有机会成交心目中的理想价位。

观念平台-后疫情时代的循环经济数位转型

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